[재개발과 교회 下] 지역 재건축 형태 재개발
성공적 지역 재개발·재건축 핵심 3가지
①초기 단계 대처 ②법적 대처 ③협상
재건축 시 초기에 조합원 가입하는 것이 좋아
순수하게 돕다 보니, 분야별 전문가들과 협업
성전 건축 전문, 사닥다리 종합건설과 협약도
전국 곳곳에서 재개발이 진행되면서, 그곳에 자리잡고 있던 교회들이 곤란을 겪고 있다. 한국교회재개발연구소(소장 이봉석 목사)에서 이러한 교회들을 위해 재개발 유형별 교회 대처법을 소개한다.
1. 지역 재개발 재건축 형태
현재 우리나라 재개발 사업은 크게 LH나 SH·GH 등이 주도하는 도시개발형 재개발·재건축, 그리고 주민들이 결성한 지역재개발 조합이나 시행사 주도형 민영 재개발·재건축으로 분류할 수 있다. 전편에 이어 지역 재개발 재건축 형태를 살펴본다.
이에 대해 이봉석 소장은 “전국적으로 재개발과 재건축이 많이 진행되고 있는데, 기본적으로 ‘도시 및 주거환경 정비법(도정법)’상의 재개발·재건축이 아닌, ‘미니 재건축’으로 불리는 가로주택 정비 사업이나 지역 주택조합 사업 등이 지역 재개발 재건축 형태라고 볼 수 있다”고 소개했다.
2. 지역 재개발 재건축 형태의 교회 대처
이봉석 소장은 “재개발 중 교회의 피해를 줄이고 성공적인 교회 재건축을 마무리하려면, 크게 3가지 중요한 요소가 있다”며 첫째로 초기 단계 대처, 둘째로 법적 대처, 셋째로 협상이라고 소개했다.
그는 “교회는 도시개발형태의 재개발보다 지역 재개발과 재건축 형태의 재개발에서 훨씬 유리한 환경을 만들 수 있다”고 말했다.
①초기 단계 대처
특히 “재건축에서는 초기에 조합원으로 가입하는 것이 중요하다”며 “지역 재개발은 자동으로 조합원이 되지만, 재건축의 경우 가입하지 않으면 조합원이 될 수 없다. 이것이 가장 중요한 부분”이라고 밝혔다.
재개발 지역에서 교회 피해 발생 사례에 대해선 “초기 단계가 중요하지만, 많은 교회들이 초기 단계에서 대처를 잘못 하고 있다”며 “애초 시청이나 구청에서 도시정비계획을 할 때 공고 열람 및 이의 기간을 두는데, 대부분의 교회들이 지역에 남을 것이라는 이유로 계획 열람 기간에 아무런 의견을 제출하지 않고 있다가, 피해를 보는 경우가 많다”고 지적했다.
예를 들어 재개발 구역이 정해졌을 때, 해당 구역 내에 교회가 10곳 있더라도, 종교시설 부지상으로는 교회 1-2곳만 들어갈 수 있도록 계획이 마련됐을 수 있다. 이대로 확정될 경우, 나머지 7-8곳의 교회는 자신의 의사와 관계없이 ‘현금 청산자’가 되어 재개발 구역에 들어갈 수 없다는 것.
이 소장은 “그래서 애초에 사업 구역 내 또는 인접 교회들이 단합하여, 구청이나 시청에 찾아가서 종교시설 부지를 최대한 많이 확보하는 것이 중요하다”고 강조했다.
또 “교회가 추진위원 단계에서부터 적극 대처하여, 조합과 합의하는 것이 가장 좋은 방법”이라며 “추진위원 단계는 여론 조성 등에 유리하여, 추진위원회에서 양보를 많이 하려 한다”고 귀띔했다.
②법적 대처
사실 지역 재개발이나 재건축의 경우, 법적인 대처가 가장 중요하다.
법적 대처를 잘못 해서 피해를 당하는 경우도 적지 않다. 그는 “자칭 재개발 전문 로펌이라고 하며 착수금과 수임료를 받기 위해 성공보수를 터무니없이 낮게 책정해 접근하는 사례가 있다”며 “교회로서는 지출을 최소화해야겠지만, 성공보수가 너무 낮다면 의심해볼 필요도 있다”고 말했다.
이봉석 소장은 “재개발 조합은 자금이 넉넉하기 때문에, 대형 로펌을 선임해 법적 대응에 나선다. 여기에 조합을 돕는 정비업체에도 법무팀이 있고, 재개발을 맡을 건설사에도 법무팀이 있다. 마지막에는 이 3곳의 법률가들이 한 팀이 되어 교회를 상대하게 된다”며 “그러므로 교회들도 이들에 버금가는 베테랑 전문 변호사들을 선임해 맞대응할 필요가 있다”고 설명했다.
이 소장은 “소송 중 절차와 대처를 잘못 해서, 교회의 실질적 보상액에 훨씬 미치지 못하는 ‘감정 가격’밖에 받지 못하는 피해를 입는 경우를 상담 중 많이 접했다”며 “교회의 피해를 줄이고 재개발 지역에서도 교회가 성공적으로 뿌리내리기 위해 가장 중요한 것은 위 3가지 대처 중 법적 대처”라고 밝혔다. 그는 또한 “심지어 명도소송 1심에서 실패했다 하더라도 빠른 법적 대처를 한다면 얼마든지 교회가 원하는 목적을 이룰 수 있다.”며 법적 대처에 대해 강조했다.
③협상
협상에 있어서도, 앞서 언급한 ‘법적 대처’를 잘 하는 것이 ‘유리한 협상’의 전제 조건이다. 그는 “무조건 협상으로 잘 마무리할 수 있다는 브로커들의 호언장담에 넘어가선 안 된다”며 “법적 대처를 잘 하면서 변호사와 저 같은 교회 재개발 관련 전문가들이 함께 협상에 나서야, 상황별 법적 대처를 잘 할 수 있을 뿐 아니라 최대한 좋은 협상 결과를 만들어낼 수 있다”고 단언했다.
이봉석 소장은 “변호사 없이 협상을 할 경우, 협상 자리에서 일어나는 여러 법률적 상황에 제대로 대처하기 힘들다”며 “더구나 조합에서 마지막 협상 과정에서 여론전이나 판결에 유리하도록 소위 ‘함정’을 파기 때문에, 변호사가 반드시 함께하는 것이 피해를 줄이는 방법”이라고 전했다.
이 소장은 “법적 대처를 아무리 잘 하더라도, 도정법에서는 금액에 대한 부분을 정해놓지 않았기에 협상을 통해 유리한 조건을 만들어 가야 한다”며 “이것이 협상의 기술이기도 하다”고 했다.
그는 “재차 말씀드리지만, 협상 기술이 아무리 뛰어나더라도 법적으로 유리한 환경을 만들지 않은 채 협상을 진행한다면 조합에서 교회의 요구조건을 들어줄 리 없다”고 당부했다.
3. 조언과 당부
이봉석 소장은 “저희 교회 재개발을 진행하면서 어려움을 직접 당해 봤다”며 “재개발 교회들을 순수하게 돕겠다는 마음으로 섬기다 보니 현재 로펌 4곳과 함께 재개발 종류에 따라 대처할 수 있는 베테랑 변호사들과 협력하게 하셨다”고 말했다.
이 소장은 “최근에는 성전 건축에 있어 최고 수준이라 할 수 있는 사닥다리 종합건설 나성민 대표와 재개발 및 성전 건축에 대해 협력하기로 했다”며 “나 대표는 최소한의 비용으로 성전 건축을 추진하고, 순수하게 교회를 섬기겠다는 마음을 갖고 계신 분이다. 한국교회를 섬기기 위해, 저희 연구소와 협약을 맺기로 했다. 성전건축을 계획중인 교회들에게 희소식이 될 것”이라고 기대했다.
끝으로 “교회 재개발과 재건축은 피해 사례도 많지만, 적절하게 대처할 경우 하나님께로부터 새 성전을 선물로 받을 수 있는 좋은 기회이기도 하다”고 전했다.
또 재개발 지역 종교부지 대신 이전을 위한 현금 보상을 선택하는 교회들에 대한 조언으로는 “현금 보상을 원하는 교회들도 최대한 적절하게 받을 수 있는 환경을 만들어야 한다”며 “이 경우에도 초기 대처부터 법적 대처와 협상까지 같은 과정을 거쳐야 한다. 가만히 있으면 감정 가격만 받고 끝난다. 감정 가격이란 실거래가보다 훨씬 못 미칠 뿐 아니라, 교회가 가진 가치도 전혀 평가받지 못하는 금액”이라고 우려했다.
