‘한국교회 발전을 위한 교회 재개발 세미나’ 열려
공공주도형 재개발, 법과 원칙 따라 진행
잘 대처하지 않으면 교회들 큰 피해 우려
최소한 사업시행 인가 전 초기 대처 해야
한국교회재개발연구소(소장 이봉석 목사) 주최 ‘한국교회 발전을 위한 교회 재개발 세미나’가 11월 30일 오후 서울 연지동 한국교회100주년기념관 소강당에서 진행됐다.
이날 세미나에서는 소장 이봉석 목사가 자신의 교회 재개발 경험을 살려, 최근 전국에서 진행되는 공공주도형·민간주도형 재개발 특성을 소개하고, 교회들이 피해를 입지 않고 ‘지출 최소화, 보상 최대화’, ‘헌 성전 주고 새 성전 받는’ 노하우를 안내했다.
이봉석 목사는 “최근 부동산 가격이 전국적으로 크게 오르면서, 전국적으로 재개발이 많이 진행되고 있다. 특히 수도권을 중심으로 3기 신도시, 3080 공공주도개발 등 공공개발형(LH, SH, GH) 재개발이 많이 진행되고 있다”며 “서울에서는 최근 오세훈 시장 당선 후 ‘미니 재건축’ 개념의 가로주택 재개발 등이 진행되고 있다”고 말했다.
이 목사는 “저희 교회 재개발 과정에서 시행착오와 위기를 겪었지만 하나님 은혜로 만족할 만한 보상을 받았고, 소문을 듣고 찾아온 여러 교회들을 도와드리다 본격적으로 재개발 교회들을 섬기게 됐다”며 “공공주도형이든 민간주도형이든 ‘초기 대응’이 가장 중요하다. 특히 공공주도형 재개발에서는 초기 대응이 거의 80%를 차지한다”고 강조했다.
◈공공주도형 재개발 형태는
이후에는 공공과 민간으로 나눠 대처법을 소개했다. 먼저 공공주도형 재개발에 대해 “최근 수도권을 중심으로 3기 신도시와 3080 공공주도 재개발이 많이 진행되는데, 공공주도형 재개발에서는 교회들이 각별한 주의를 기울여야 한다”며 “공공주도형 재개발은 법과 원칙에 따라 진행하기 때문에, 교회가 잘 대처하지 않으면 큰 피해를 볼 수 있다”고 설명했다.
이봉석 목사는 “이때 종교부지 확보와 보상을 위해 지역 교회들은 연합으로 대처하는 것이 유리하다”며 “재개발 구역 안에 교회가 10곳 있더라도, 종교부지는 3-4개로 줄여서 주기 때문에, 교회가 연합으로 대처해 종교부지를 한 군데라도 더 받는 것이 중요하다”고 제언했다.
그는 “종교부지를 받았더라도, 건축 비용을 확보해야 한다. 이때 초기 대응이 아주 중요하다. 이때를 놓치면 어려워진다”며 “관청이나 국토부에 아는 공무원이 있어 보상 걱정이 없다고 손 놓고 있다가, 시기를 놓쳐 보상을 제대로 받지 못하는 피해 사례들이 적지 않다”고 토로했다.
이 목사는 “이때는 굳이 변호사들의 도움이 필요하지 않다. 하남이나 성남의 경우 교회들이 연합을 하여 대응해 종교부지를 받았지만, 성전 건축비는 받지 못하는 경우들이 많았다”며 “반대로 LH 재개발이었던 용인 지역 한 교회는 초기대응을 잘 해서 건축비 부담이 없어졌다”고 전했다.
또 “교회 주변 사람들에게 좋은 정보를 주어 상가나 토지를 가지고 있는 분들이 보상을 많이 받을 수 있는 정보를 제공한다면, 지역 선교에도 도움이 되지 않을까”라고 기대했다.
◈민간주도형 재개발 형태는
이어 민간주도형 재개발에 대해서도 “최소한 사업시행 인가가 나기 전에, 초기 대처를 잘 해야 한다”고 단언했다. 그는 “재개발 지역 내에 종교부지를 받아 교회를 짓든 보상을 받아 다른 곳으로 이주하든, 일단 보상을 잘 받아야 교회가 피해를 줄일 수 있지 않은가”라고 반문했다.
이봉석 목사는 “서울 대치동 한 교회는 실거래가가 평당 8천만원 정도 였는데, 교회가 초기대응을 하지 않아 시기를 다 놓쳤다”며 “마지막에 변호사를 선임하여 조합과 대치했지만, 결국은 소송비만 나가고 감정가격만 받은 채 쫓겨났다”고 사례를 보고했다. 이 교회는 결국 비용 부족으로 경기 화성으로 이주해야 했다.
지방 한 교회의 사례도 대지가 1,800평이었는데, 종교부지 1,000평을 받고 나머지 800평은 현금 보상을 받기로 하고 총 90억 원을 받았다. 그러나 새 성전 건축비가 160억 원이었는데 90억 원밖에 받지 못해, 건축비 70억 원을 교회가 부담해야 했다.
이에 대해 “이러한 경우도 교회가 단계별로 잘 대처했다면 지역사회로부터 비난을 받지도 않고 충분한 성전 건축 비용을 받을 수 있었다”며 “안타까운 사례”라고 했다.
그는 “수도권 한 교회는 대지 325평에 건평 380평이었는데, 컨설팅 결과 일대일 종교부지를 받고 건축비 50억 원 이상을 확보해 평안하게 성전을 짓게 됐다”며 “서울 용산구 한 교회는 재개발 초기 종교부지를 귀퉁이 쪽으로 정해 놓았는데, 세미나 후 잘 대처해 입구 쪽으로 변경해 받는 좋은 결과를 만들었다”고 소개했다.
지방 한 교회는 명도소송 1차에서 실패했으나, 컨설팅을 통해 일대일 대토를 받고 현 성전보다 더 큰 성전을 건축할 정도로 충분한 보상을 받게 됐다.
◈피해 줄이는 교회건축 방법
이봉석 목사는 “핵심은 초기 단계, 법적 대처, 협상 등 단계별 대처를 잘 하는 것”이라며 “특히 초기 단계에서 잘 대응하면 지역 주민들에게 지탄받지 않으면서도 충분한 보상을 받을 수 있는 길들이 많다”고 강조했다.
이 목사는 “민간주도 재개발에서도 법적 대처가 중요하다. 재개발 조합에서는 자금이 넉넉해, 대형 로펌과 계약한다. 조합을 돕는 정비업체도 법무팀이 있고, 건설사가 정해지면 건설사 역시 법무팀이 있다”며 “마지막에는 이 세 팀들이 한 팀으로 교회에 대응하기에, 그보다 실력이 뛰어나고 교회 재개발 전문 변호사를 선임해야 한다”고 말했다.
그는 “도정법(도시및주거환경정비법)에는 종교기관 보상 액수가 명시돼 있지 않다. 결국 협상에 따라 보상 규모가 결정된다”며 “더구나 조합에서는 여러 함정을 파놓고 교회를 유인하기에, 협상 시 전문 변호사와 함께해야 한다”고 제언했다.
이에 대해 “협상에서 일어날 수 있는 법적 대처를 신속히 해야 하고, 그렇지 못하면 교회가 큰 낭패를 볼 수 있기 때문”이라며 “로펌 선정 시에도 수임료만을 위하는지 점검해야 한다. 보상 근거도 없는 도정법이나 조례를 들면서, 허황된 보상을 미끼로 접근하는 분들과 계약한 후 실패하는 경우들도 많아 주의해야 한다”고 조언했다.
이봉석 목사는 “무엇보다 교회 재개발은 무작정 교회가 피해를 본다는 생각을 갖지 않았으면 좋겠다. 단계별로 잘 대처하면, 좋은 축복의 기회가 되기도 한다”며 “그러므로 기도하면서 하나님의 인도를 구하는 것이 중요하다. 결론은 하나님께서 결정하실 것”이라고 당부했다.
