한국교회재개발연구소 이봉석 소장의 조언
민간 주도형과 달리 철저히 법과 원칙 따라 진행
제대로 보상받지 못하는 이유, 너무 안일한 대처
세입자들도, 인테리어 비용 등 보전받을 수 있어
교회가 주민들에 정보 공유해, 사명 잘 감당하길
최근 수도권 지역 3기 신도시 등 전국에서 재건축 및 재개발이 활발하게 진행되면서, 해당 지역에서 토지나 건물을 소유한 교회나 성도, 그리고 일반 주민들이 피해를 입지 않도록 미리 대처해야 한다는 지적이 나오고 있다.
한국교회재개발연구소 이봉석 소장은 이에 대해 “전국적으로 재건축 재개발이 활발하게 진행 중이고, 수도권 중심 3기 신도시 공공개발도 이뤄지고 있다”며 “3기 신도시 토지 소유자, 건물과 공장 소유주 등이 정당한 보상을 받을 수 있는 길을 알려드리고 싶다”고 말했다.
현재 수도권에서만 3기 신도시를 비롯해 공공 주도형 도시 재개발이 30곳 가까이 진행되고 있는데, 잘못 대처할 경우 교회나 토지·건물 소유주들의 피해가 커질 수 있다는 것.
이봉석 소장은 “LH(한국토지주택공사)와 SH(서울주택도시공사), GH(경기주택도시공사) 등 공공에서 주도하는 재개발은 민간 주도형 재개발과 달리 철저하게 법과 원칙에 따라서 하기 때문에, 그에 맞게 대응해야 한다”고 이유를 밝혔다.
그러면서 “공공 재개발 관련 전문성이 부족함에도 사람들을 현혹시켜, 제값을 받지 못하게 하는 사례들이 종종 있었다”며 “내 교회, 내 재산이기 때문에, 누구에게 의뢰하든 스스로 잘 알아보고 판단해야 한다”고 강조했다.
이 소장은 “3기 신도시나 혁신도시, 3080+ 등 공공 주도형 재개발의 경우 초기 단계가 가장 중요함을 꼭 인식시하셔야 한다”며 “공공 주도형 재개발은 초기 단계에서 실패하면 거의 80% 정도 대처가 어렵다고 봐야 한다”고 설명했다.
그는 “초기 단계를 지나도 지방토지수용위원회 등에 이의제기를 하는 방법 등이 있지만, 초기 단계에서 훨씬 유리한 환경을 만드는 것이 필수”라고 했다.
이봉석 소장은 “공공 주도형 재개발에서 제대로 보상을 받지 못하는 이유 중 하나는, 너무 안일하게 대처하기 때문”이라며 “일부 전문가들의 근거 없는 말에 현혹당하기도 한다. 성공 보수를 적게 하는 대신, 많은 보상을 받게 해주겠다는 달콤한 말에 속아 넘어가는 경우도 있다”고 우려했다.
이 소장은 “표준공시지가의 200-300%를 받아주겠다고 하는 곳들도 있는데, 그 정도 보상은 쉽지 않다”며 “그 전에 종합적인 대책을 세워, 보상가를 매기는 초기 단계에서 잘 대처해야 한다. 넋 놓고 있다가, 시기를 놓쳐선 안 된다”고 조언했다.
특히 “당국은 일반적으로 도정법(도시및주거환경정비법)이나 토지보상법에 따라 보상가를 매기는데, 현실 가격에 훨씬 미치지 못한다”며 “그래서 그에 따라 보상을 받고 끝나면, 소유주들은 피해가 많을 수밖에 없다”고 지적했다.
그는 “그러므로 재개발에 의한 피해를 줄이고 적당한 보상을 받도록 하기 위해서는, 재개발 초기부터 단계별로 대처를 잘 해야 좋은 결과가 나올 수 있다”며 “의사들도 그 분야 최고 실력자는 실력에 차이가 있지 않나. 공공 형태 재개발 부분도 누구와 일하느냐에 따라 결과에 차이가 날 수 있다”고 주장했다.
이와 함께 “민간 주도형 재개발에서는 협상 과정에서 여러 변수와 변화들을 일으킬 수 있다”면서도 “LH 등 공공 주도형 재개발은 법과 원칙에 의해서만 하기 때문에 협상을 해도 액수에 별다른 차이가 나지 않는다”고 덧붙였다.
이봉석 소장은 일반적 대처 방법 3가지를 소개했다. ①초기 단계에 행정적 대처를 잘 해서 보상가가 제대로 나오도록 하는 것 ②보통 로펌들이 사용하는 이의제기 등을 통해 법적으로 대처하는 것 ③LH와 협상하면서 대처하는 것 등이다. 그는 “협상은 큰 기대를 할 수 없기에, 공공 주도형 재개발은 초기 단계와 법적 대처 단계가 굉장히 중요하다”고 재차 말했다.
이 소장은 각 분야별 전문가들이 포진한 로펌들과 협업하면서 보상에 있어 좋은 성과를 내고 있다고 한다. 이는 “공공 주도형 재개발과 민간 주도형 재개발·재건축이 진행 과정은 모두 비슷하더라도, 대응 방식이 달라야 한다”는 전제가 있기에 가능했다.
소유주 아닌 세입자들은 대처 방안이 있을까. 그는 “상가나 인테리어가 완료된 카페 등의 세입자들도 초기 대응을 잘 하면 크게 손해보지 않고 다른 사람들보다 보상을 더 받을 길이 있다”며 “물론 상가 교회도 마찬가지”라고 했다.
이에 대해 “1억 원을 들여 인테리어를 했는데, 3천만 원만 보상해 주겠다고 할 수 있다. 하지만 제값을 받아낼 방법이 있다”며 “고민하면서 기도하다 보니 하나님께서 길을 열어주셨다”고 전했다.
그는 “저희 교회가 속한 지역이 공공 주도형 재개발을 하게 되고 주변에서도 피해 사례를 많이 봤기 때문에, 그들을 어떻게 섬길까 하는 마음으로 기도하게 됐다”며 “하나님께서 좋은 팀들을 연결시켜 주셔서 보상을 잘 받을 수 있는 길을 열어 주셨다”고도 했다.
이봉석 소장은 “재개발 시 교회가 대체 부지를 받을지, 보상금을 받을지 하는 부분도 고민이 될 수 있는데, 상황이 달라질 수 있는 만큼 초기 단계부터 섣불리 결정하지 말고 종합적 검토를 거쳐 어떤 것이 나에게 유리할지 생각하는 것이 좋다”며 “부지를 받을 경우 양도세가 발생할 수 있다는 점도 고려해야 한다”고 제언했다.
이 소장은 “요즘 보도되는 일부 교회들처럼 민간 주도형 재개발 형태는 시간을 끌면서 버티면 협상 요구가 오기도 하지만, LH는 그렇지 않다. LH와 싸워서는 이길 수 없다”며 “행정적·법적 대처를 잘해서 보상을 잘 받는 길뿐”이라고 역설했다.
또 “실질적으로 내 재산과 직결된 문제이기 때문에, 대책위 등 다른 사람을 의지하기보다 스스로 잘 알아볼 필요도 있다”며 “발품을 팔거나 귀동냥을 해서라도 좋은 정보를 갖고, 잘 마무리하면 좋겠다”고 제언했다.
그는 “지역 교회들도 이러한 정보들을 갖고 주민들에게 공유해 재개발 과정에서의 피해를 줄일 수 있다면, 교회의 위상도 높아지고 주민들을 위한 사명도 잘 감당할 수 있을까”라며 “공공 재개발은 피해만 있을 뿐이라 생각하지 말고, 잘 대처해서 만족할 만한 보상을 받으시면 좋겠다”고 말했다.
