[인터뷰] (주)히람건설 총괄대표 회장 김철원 장로
보통 재개발이나 재건축은 7년에서 10년, 때로는 그 이상으로도 진행되는데, 그 과정에서 구역 내 들어서 있는 교회와 조합 사이에 분쟁이 많이 발생하고 있다. 주로 교회 이전에 대한 대책이 없기 때문에 생기는 분쟁들이다.
통상적으로 재개발·재건축 사업시행계획이 수립·인가된 후 조합은 관리처분계획에 돌입한다. 분양·이주·철거 등을 앞둔 시점에서 구체적인 철거와 건설, 분양 계획을 최종 수립하는 단계다. 이때 종교단체에도 분양 신청에 대한 안내가 진행된다.
그런데 종교단체에 대한 분양 신청은 일반 조합원들에 대한 것과 마찬가지로 아파트나 상가에 대해서만 안내되기 때문에 어려움에 봉착하게 된다. 그러므로 교회는 ‘당연히 종교용지와 건축비를 보상해 주겠지’ 생각하며 안이하게 대처해선 안 된다.
교회 건축 및 리모델링 전문기업 히람건설 디자인 그룹 총괄대표 회장 김철원 장로는 “재개발이나 재건축에 직면한 교회들은 적극적으로 권리를 행사해야 한다. 일반적으로 재개발이나 재건축 보상은 땅값과 건물의 감정가에 따라 측정된다. 그러나 종교시설의 경우, 건물의 상태와는 별개로 그것이 지닌 보이지 않는 무형의 종교적 가치(신앙의 역할)가 크다는 점을 인정해야 한다”고 강조했다.
김 장로는 이를 위해 총리실 규제 개혁 추천단 자문 역할을 하며, 재개발 지역 종교시설 처리 방안에 대한 입법화 추진 활동도 적극적으로 진행하고 있다. 다음은 김 장로와의 일문일답.
-재개발 지역 교회를 돕게 된 계기가 있으신지?
“약 20년 전부터 교회 건축을 하며 수많은 교회가 재개발 지역에서 권리를 제대로 찾지 못하고 그냥 길거리로 내몰리는 애통하고 참담하며 안타까운 상황을 많이 봤다. 그때부터 이 분야를 집중적으로 연구하고 학습하며 그간 전국 50여 교회 재개발 협상을 진행하면서 재개발 지역 교회 권리 찾기 및 교회 권리 지키기 세미나를 돕고 있으며, 지금도 이러한 활동을 통해 많은 교회들을 살리고 있다.”
-재개발 지역 교회들이 왜 이러한 어려움을 겪고 있다고 생각하시는지?
“이유는 간단하다. 도시개발 중에 각종 재개발 사업은 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)이라는 절차법에 따라 진행되는데, 여기에는 종교시설 처리 기준이 명확하게 정립돼 있지 않다. 즉, 종교시설은 도정법이나 토지보상법 등 그 어느 법에도 없는 상황이라 명확한 처리 기준이 없기 때문에, 일단 사업 시행자로서는 교회를 염두에 두지 않고 제외시킨 상태에서, 최종적으로 분쟁이 생기면 그제서야 법으로 밀어붙이는 그런 상황이 반복되는 것이다. 따라서 교회가 초기에 민원적으로 잘 대응하지 않으면 결국 강제집행을 당해 신앙의 터전을 잃고 길거리로 내몰릴 수밖에 없는 상황에 처하게 되는 것이다.”
-그렇다면 이런 상황에 처하지 않기 위해 어떤 조치가 필요한가?
“첫째, 초기 대응을 잘해야 한다. 재개발·재건축 사업이 진행될 때 조합원과 청산자들은 도정법과 토지보상법에 따라 조합과 보상 문제를 다루게 되고, 종교단체 역시 조합원, 청산자들과 동일한 권리를 갖게 된다. 재개발 사업 초기에 사업 시행자인 조합과 협상을 잘해서, 타이밍을 놓치지 말고 요구사항을 명확하게 준비해 최종적으로 서면으로 합의서를 잘 작성해야 한다. 둘째, 사업 시행자인 조합 측의 말만 믿고 시간을 놓쳐서는 절대 안 된다. 사업 시행자인 조합은 종교시설을 처리하는 문제가 가장 어렵고 힘들기 때문에 처리를 미루고 또 미루다가 끝내 법적으로 처리하기 위해 의도적으로 합의를 지연시키기도 하는데, 이러한 의도에 절대 휘말려선 안 된다. 행여 시간을 놓쳐서 사업이 많이 진행됐다 하더라도 끝까지 권리 확보를 위해 최선을 다해야 한다. 여러 가지 가능성을 찾고 두드리다 보면 길을 찾을 수 있다.”
-교회가 협상을 잘 하기 위한 구체적인 방법을 소개해 주신다면?
“첫째, 적극적으로 조합과 소통해서 정보를 축적해야 하며, 조합이 미온적으로 대응하면 관할 인허가 관청을 찾아 민원으로 대응하면서 싸워야 한다. 둘째, 경험 있는 전문가의 도움을 받으셔야 한다. 사업시행자와 협상하는 것은 많은 경험과 전략이 필요하다. 교회의 요구 사항이 잘못 전달돼 조합 총회에서 결정되면 번복하는 것이 불가능하므로, 모르면 전문가의 도움을 받으셔야 한다. 한국교회 미래건축 연구소에서는 이러한 부분을 무료로 자문해 드리고 있으니, 적극적으로 활용해 주시길 바란다.”
-끝으로 하시고 싶은 말씀이 있으시다면?
“재개발 지역에서 교회 권리 찾기의 핵심은 협상을 잘하는 것밖에 없다. 협상을 잘하기 위해서는 각종 사례와 법적 지식에 대한 경험이 매우 중요하다. 특히 교회 상황과 사업장을 잘 이해할 수 있는 협상 전문가가 필요하다. 따라서 적극적 대응과 학습 정보 축적, 적극적 소통, 재개발 전문가의 도움 등 필요한 사항을 숙지하여, 시간을 잃어버리지 마시고 적극적으로 노력해 주시길 당부드린다.”
김철원 대표는 지난 27년 동안 전국에 300여 개의 교회를 설계, 건설사업관리, 건축시공 및 리모델링 공사를 해 왔으며, 지금도 교회 리모델링 공사 및 디자인 설계를 진행하고 있다. 아울러 전국에 있는 20여 개 재개발 컨설팅 업무를 수행 중이다. 또 총리실 규제 개혁 추천단 자문 역할을 하고 있다.
오는 3월 10일에는 예장 합동 총회회관에서 진행되는 제109회 총회 재개발특별위원회 세미나에서 ‘재개발·재건축 조합 협상 노하우’를 주제로 강연에 나선다.
김철원 대표 프로필
히람건설디자인그룹 경영 총괄회장
한국교회 미래건축연구소 대표소장
예장 합동 재개발특위 전문위원
예장 합동 전국남전도연합회 부회장
예장 합동 소속교회 시무장로
국무조정실 규제개혁 추진단 재개발지역 종교시설처리 방안 입법화 활동 자문
예장 합동 재개발특위 전국세미나 주강사
전국 20여 개 교회재개발협상 자문위원
세미나 일정
서울: 3월 10일(월) 오전 10시 30분/총회회관 2층)
대구/부산: 3월 24일(월) 초량교회(김대훈목사)
대전/광주: 4월 22일(월) 판암장로교회(홍성현목사)
문의: 한국교회미래건축연구소 (010-2461-5985)
